Imposer un tiers de logements publics dans les grands projets immobiliers : une mesure concrète, nécessaire et faisable

30 % des Wallons sont locataires, mais seulement 6,16 % des ménages vivaient dans un logement public en 2017, et cette proportion diminue chaque année. De plus en plus de gens doivent se tourner vers le marché locatif privé.

Or, dans le privé, le montant des loyers a connu une forte hausse ces dernières années. Selon l’Iweps, le coût de location d’un appartement a augmenté de 50 % en 10 ans. Une augmentation bien plus rapide que celle du revenu des ménages, et même que l'indice des prix.

On constate donc aussi une augmentation de la part des coûts locatifs dans le revenu des Wallons et des Wallonnes. Trois quarts des locataires en Wallonie dépensent au moins un tiers de leur revenu pour le logement. Et ceci, alors que les sociologues estiment préférable de ne pas dépasser un quart des revenus consacrés au loyer.

Cette augmentation rapide des loyers limite fortement l’accès au logement. Si on prend le critère des 25 % maximum du revenu au sérieux, trois quarts de la population wallonne se retrouve exclue du marché locatif.

Une partie non négligeable des locataires wallons est dans l’incapacité de se loger à un prix abordable, et vit dans un logement insalubre ou surpeuplé. La situation de logement des wallons représente un critère déterminant de précarisation.

Des choix politiques

Voilà donc pour le constat. Cependant, il ne s’agit pas d’une espèce de loi de la nature à laquelle on ne peut rien. La situation au niveau du logement est au contraire la conséquence de vrais choix politiques.

La logique dominante chez les majorités passées au niveau des villes, ainsi qu’au niveau régional actuellement, a été de développer une politique du logement qui vise à attirer de nouveaux habitants, avec – évidemment – de plus hauts revenus. Il n’est donc pas question de répondre à l'urgence sociale de la crise du logement.

Pourtant, selon l’article 23 de la Constitution belge : « Chacun a le droit de mener une vie conforme à la dignité humaine. À cette fin, la loi, le décret ou la règle visée à l’article 134 garantissent, en tenant compte des obligations correspondantes, les droits économiques, sociaux et culturels, et déterminent les conditions de leur exercice. Ces droits comprennent notamment : (...) 3° le droit à un logement décent. ».

En langage courant, cela signifie que le droit à un logement devrait être garanti à chacun.

Le logement est trop important pour être soumis aux appétits du marché

Le PTB veut inverser la tendance pour que chacun ait accès à un logement décent. Pour ce faire, nous nous inspirons des politiques menées, par exemple, en Autriche. À Vienne, 60 % des habitants vivent dans un logement public.

Le logement public est le facteur clé pour avoir une politique du logement au service des besoins de la population. Dans plusieurs villes européennes, on peut observer qu'à partir du moment où il y a 30 % de logements publics, l'autorité publique est en position d'imposer ses règles et ses prix à l'ensemble du parc locatif. D'autre part, en développant une offre de logement public qui mêle logement social et logement public accessible, cela peut devenir rentable pour la ville. Le logement public accessible, ce sont des habitations qui ne sont pas réservées aux ménages les plus précaires, mais qui restent par exemple plus ou moins 10 % en dessous du prix du marché.

Pour atteindre cet objectif d'un tiers de logement public, le PTB préconise notamment d'adopter un règlement communal qui impose un quota d’un tiers de logement public (dont une partie de logements sociaux) dans tous les grands projets immobiliers privés. Cela se fait déjà dans certaines villes.

La commune a les leviers pour le faire à travers les charges d’urbanismes. Le Code du Développement Territorial (CoDT) offre aux communes la capacité d'imposer une proportion de logements publics dans les projets des promoteurs privés. C'est ce qu'on appelle des « charges d'urbanisme ». Le CoDT (Art. D.IV.54.) dit que la commune peut conditionner « la délivrance du permis à une déclaration par laquelle le demandeur s’engage, au moment où les travaux sont entamés, à céder à la commune ou à la Région, à titre gratuit, quitte et libre de toute charge et sans frais pour elles, la propriété de voiries, d’espaces publics, de constructions ou d’équipements publics ou communautaires ou de biens pouvant accueillir de tels constructions ou équipements. »

Certaines ville wallonnes ont déjà utilisé cette possibilité pour développer plus de logements public. C'est le cas de Namur, qui a mis sur pied un « engagement logement » (lire ici). C’estu aussi le cas d’Herstal, qui impose 10 % de logement public pour tout projet immobilier relevant de son « Master plan ».

Le PTB veut donc inscrire la construction de 30 % de logements publics, dont des sociaux, dans les charges d'urbanisme qui conditionnent la délivrance de permis par la ville aux promoteurs immobiliers privés.

C'est une des mesures visant à réaliser enfin le droit effectif au logement. Car, on le voit, le marché privé, dans lequel les grands promoteurs immobiliers règnent et déterminent les règles du jeu (et les loyers) en fonction de leur soif de profit, ne permet pas de le garantir. C’est donc le secteur public qui doit prendre cette question en mains, du moins si l’on veut, comme le propose le PTB, que le droit au logement passe avant les profits des géants de la brique.